来源：中国基金报
近期公募REITs市场表现有点惨。
相比起去年REITs还受到资金追捧，纷纷溢价，成为市场的明星，今年“画风”突变，二级市场价格波动持续加大，目前多只收盘价逼近历史最低水平，更有近半数产品已经“破发”。
市场从过热转向过度调整，这个时间差还不到一年。
中国基金报记者采访多位业内人士表示，由于公募REITs流通盘偏小，本身就容易出现二级市场价格波动剧烈的情形，再加上近期接连调整或触发部分机构止损离场，且买盘力量偏弱，导致市场单边下跌。
不过，多位人士认为，当前市场调整已使REITs产品价值显现，积极看好中国公募REITs的发展，也对后期二级市场的表现保持乐观心态。
二级市场连续调整
多只公募REITs“破发”
公募REITs二级市场表现在经历短暂的量价齐升后，近期又迎来持续数周的回调，并一度呈现缩量下跌态势。
据Wind统计显示，截至6月5日，中证REITs指数今年以来累计跌幅达到18.34%。27只公募REITs中，有14只二级市场价格跌幅超过10%，更有产品跌幅超过20%，其中，产业园、高速等底层资产跌幅靠前。
仅6月5日当天，就有24只一个交易日内跌幅超过1%，6只跌幅超过3%，最大跌幅更是达到7.79%，华润有巢REIT当日盘中跌破发行价， 距离其上市还不到半年。另据中国基金报记者粗略统计，截至5日收盘，已有13只跌破发行价。
今年以来跌幅最大前20：
值得一提的是，随着公募REITs大跌，部分产品折价率有所抬升。
截至6月5日，全市场27只公募REITs产品平均溢价率0.32%，较此前大幅下滑，多只产品折价率超10%以上。
其中，华夏 中国交建 REIT贴水率超过33%，平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT贴水率超过20%，此外，国金 中国铁建 REIT、华泰江苏交控REIT贴水率也超过了10%。不过，华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT、 国泰君安 东久新经济REIT、国泰君安临港创 新产业 园REIT、中金普洛斯REIT等溢价率依然在10%以上。
截至目前，今年以来3只REITs产品发行成立，其中，2月8日上市仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元。3月29日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为 中信建投 国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元），另有中金湖北科投光谷产业园REIT已于6月5日开始发行。
从今年3只新品上市首日表现来看，嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT首日涨幅均超10%，中信建投国家电投新能源REIT首日涨幅不到2%，但与去年下半年动辄20%以上涨幅相比，整体有所降温。
流通盘小及部分机构止损离场
导致市场大幅波动
究竟是什么引发了REITs产品的调整？不少人士认为，连续调整或触发部分机构止损离场等成为主要是触发因素。
一位业内人士分析表示，一方面，部分公募REITs2022年及2023年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资人止损线、悲观情绪向其他REITs产品扩散等。另一方面，目前公募REITs投资人的结构仍以机构投资人为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。
“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”上述业内人士认为，目前市场情绪并没有出现明显扭转，投资者关注短期收益与机构考核方式的短期化仍是市场不稳定的因素。
先锋瑞驰基金投资总监陈海涛表示，2023年以来REITs市场普跌，概括起来主要有四方面原因：
第一、底层资产类别的影响。目前REITs普遍以基础设施资产作为标的底层资产，收入结构虽然稳定、但弹性相对较弱，且赛道虽然清晰但收入类别也是唯一的，因此在目前市场环境下受到一定影响，从而形成市场对的负面预期；
第二、宏观经济修复预期的影响。国内1-4月规模以上工业企业利润同比下滑20%、4月制造业PMI指数重回50的荣枯线以下、波罗的海干散货指数年内一直处于历史低位徘徊等数据，对于REITs市场整体预期、尤其是工业园/港口物流等周期相关度强的行业标的现金流预期形成了一定影响；
第三、投资者结构相对单一。目前REITs市场中主要以保险、银行理财等持牌机构为主，而对应的资产投资管理部门又大都以固收部门为主，投资策略与估值体系相对雷同，在后台风控标准上对于风险止损的要求也可能过高，故形成市场齐涨齐跌以及标的破位后的多杀多现象；
第四、REITs在上市初期由于短期供需关系、2022年大类资产的收益率差、政策红利等外部因素合力刺激，受到投资者高度追捧，导致各类项目估值过热抬升，提前透支了后续市场增长。而随着前期牛市行情的结束，叠加宏观等短期外围干扰因素，因此出现调整。
国金中国铁建REIT相关负责人表示，年初至今，部分公募REITs产品二级市场价格波动较大，主要是因为二级市场投资者类型相对单一，主要以机构投资者为主，针对公募REITs产品的投资和预警决策趋同，加之二级市场流动性不足导致。
“由于公募REITs流通盘偏小，本身就容易出现二级市场价格波动剧烈的情形，再加上近期接连调整或触发部分机构止损离场，且买盘力量偏弱，导致市场单边下跌。” 另一位市场人士也表示。
中航基金认为，二级市场的波动反映了市场情绪。受宏观经济变动、资本市场下行等多重因素影响，投资者的预期和投资行为发生变化，导致REITs二级市场短期价格有所波动。此外，当前公募REITs市场成交清淡，跟投资者结构单一也有关系，希望未来在政策鼓励下，会有更多长期资金入市。
不过，中航基金指出，REITs是具有长期稳定分红特征的产品，从长期来看，决定REITs二级市场上涨的主要动力是底层资产的质量和项目运营管理的质量，因此，长期盈利能力和主动管理能力的加强才是核心。
另有保险机构投资者表示，目前公募REITs流通盘较小，单只流通盘基本都在10亿以内，导致二级市场价格的波动更为剧烈。市场过热时，在资金的追逐中容易形成较高溢价，市场担忧加大时，往往资金的抢跑也容易形成高折价，因此，短期内的高溢价或高折价可以用流动性解释。但是长期还是需要向基本面寻求答案。
中信证券 研报显示，今年以来的REITs市场行情可以分为三个阶段：1-2月份，随着公募REITs四季报发布和债市调整结束，市场围绕公募REITs底层资产经营情况以及未来修复预期济宁交易，叠加相对稳定的利率环境，市场出现量价齐升态势；3月以来，随着利好因素逐步消化，以及强预期和弱现实之间的矛盾，公募REITs市场有所回踩；4月以来，在2023年一季报披露、多只REITs陆续分红、REITs解禁等多重因素影响下，投资者情绪低迷，市场出现缩量下跌态势，一定程度上或表明接连的调整或触发部分机构止损离场，同时买盘力量偏弱。
调整已使REITs产品价值显现
不少人士认为，REITs目前调整，已让此类产品长期价值逐渐显露。
“公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，收益现金流、分红较为稳定，理论上价格波动应相对较小；从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。” 业内人士表示，未来，随着公募REITs市场不断发展壮大以、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。
他还表示，目前，随着国内市场经济活动稳步复苏，基于基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。
先锋瑞驰基金投资总监陈海涛也表示，REITs具有资产赛道清晰、管理透明、资产生命周期成熟稳定、分红法定、兼具成长弹性等特征。以产权类REITs为例，2023年全部产权类REITs的市价分红率中位数已经提升至4.3%左右，随着价格的下跌，隐含分红率会得到进一步提升，而相比目前10年国债收益率已徘徊在2.7%以下，更体现出收益率的优势。
陈海涛还表示，从历史上看，每一类资产市场都曾经历过若干次至暗时刻，但也总是会有坚定的买家在至暗时刻去抄底、赚得超额利润，这一点绝不以短期市场情绪为左右。
“在市场情绪和做空动能释放完毕后，预计REITs市场将以估值修复+业绩弹性结合逻辑为主，同时经过这次市场洗礼，投资者更应重视在面对市场消极冲击下具备较强危机应对能力，以及能真正出台有力解决措施的不同运营机构及管理人的水平差异，在经济恢复节奏相对较缓的环境下，配置收入边际改善确定或者行业景气度有明显改善的标的。” 陈海涛表示。
“公募REITs的市场表现，基础资产最为关键。以美国REITs市场为例，已经发行的产品中，2022年年末前十大REITs产品的市值占比近50%，头部集中效应较为明显。未来，随着产品扩募和产品新发逐渐壮大REITs市场，基础资产和运营管理能力将成为未来能否获得投资人认可的关键。” 国金中国铁建REIT相关负责人表示，从目前主要估值参数测算以及选取逻辑来看，大多数项目现金流预测谨慎、折现率选取合理、折现年期取值选取客观，整体公募REITs整理估值合理。经过市场几轮调整后，部分特许经营权项目的IRR及现金流分配率大幅提升，运营情况良好的基础设施项目值得关注。对于投资人而言，需要根据资金长短期投资属性及二级市场风险承受能力谨慎选择投资标的。
上述保险机构投资者也表示，公募REITs核心的关注点还是现金流的属性，优质的现金流能够对应资产更高的估值，因此在投资的过程中对行业和资产会给予更高的关注。目前比较看好的领域还是包括物流、IDC、新能源等契合国家未来发展方向的优质资产。个人投资人参与公募REITs，要注意分辨REITs是否有坚实的基本面支撑，精选资产质量更好的REITs项目进行投资，不要盲目跟风。
中信证券也认为，经过前期调整后，当前公募REITs估值性价比可观，二级市场价值已现。展望下半年，中信证券表示，在公募REITs投资框架不断完善、估值体系逐步建立的背景下，REITs市场或存在多元化的投资机会。投资者对于公募REITs2023年二季报的表现逐步形成预期，叠加交易量的复苏，公募REITs二级市场或将迎来估值修复行情。考虑到产权REITs 的交易逻辑相对清晰，预计其或率先迎来修复。
具体到板块层面，建议重点关注业绩相对稳定且扩募/Pre-REITs等逻辑更为清晰的仓储物流REITs、抗周期性较强的保障房REITs、以及部分业绩相对稳定的产业园区REITs。特许经营权REITs方面，对于长期资金而言，上半年持续的回调后相关标的的性价比已经凸显。随着监管和信披制度的不断完善，特许经营权REITs的投资者在计算分红时的“本息”部分料将有更多参考，进而助推特许经营权的填权效应。
基金管理人、原始权益人
启动“自购”模式
在市场调整背景下，今年以来，已有多只公募REITs被增持，来激活市场信心。
5月25日，华安基金宣布使用固有资金不超过3000万元，增持华安张江光大园REIT基金份额。公告显示原因是基于对该基金及基础设施项目未来发展前景的信心、和长期投资价值的认可，以及支持该基金持续、稳定、健康发展。
而此前，华夏基金发布公告，称公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月。4月26日，华夏中国交建REIT发布的增持进展公告透露，中交资本已累计增持该基金份额891.74万份，累计增持金额超过7240万元，还可以增持不超过308.26万份。
此外，中信建投基金也在5月6日、5月9日发布增持计划。6月1日，中信建投国家电投新能源REIT发布的增持进展公告透露，截至2023年5月31日，江苏公司及百瑞信托合计累计增持份额4，583，025份，占该基金已发行份额总数的0.58%，占增持计划拟增持份额的9.55%；江苏公司及百瑞信托合计持有本基金基金份额276，583，025份，占该基金已发行份额总数的34.57%。
此外，6月2日晚间，上交所网站披露中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT发售情况报告书；深交所也发布了博时蛇口产园REIT、红土创新 盐田港 REIT的基金合同更新以及发售情况报告书，对基金扩募募集情况进行公示，首批四家公募旗下公募REITs扩募净认购金额超50亿元，圆满完成扩募发售工作。
业内人士对REITs产品后续较有信心，认为自公募REITs试点以来，监管部门及地方政府陆续出台多项政策以鼓励REITs相关市场的发展，政策内容涵盖资产前期培育、项目尽调、发行上市、资产运营、二级市场交易、扩募等多个环节，市场机构也在积极探索实践从Pre-REITs到公募REITs之路。未来，在监管政策的指导下，公募REITs前后端投融资链条有望进一步打通，不同环节的参与主体、资金来源、参与形式等也将有望百花齐放。